Get Adobe Flash player

Представьте себе следующую ситуацию. Некий молодой человек, который приехал из региона Беларуси или минчанин, который стремится жить отдельно от родителей, к 30 годам заработал 40K$ и рассматривает вариант приобретения собственного жилья. Имеет ли смысл отдавать весь заработанный капитал за квартиру?

Если раньше молодой человек снимал однокомнатную квартиру в хорошем районе за 250$/мес, то приобретение однокомнатной квартиры в сопоставимом районе обойдется ему в 40,000$. Итоговая доходность такой сделки составит 7,5% годовых. Много это или мало? Если учесть доходность банковских депозитов (4-5%), государственных валютных облигаций (6,5-7%), корпоративных облигаций (10-10,5% годовых), такая доходность выглядит не так уж и плохо.

В то же время недвижимость принадлежит к категории активов, цена которых то падает, то растет — так же, как и рынок акций, с тем отличием, что циклы взлетов и падений у недвижимости несколько длиннее, чем позволяет удерживать человеческая память. В результате вы через какое-то время можете обнаружить, что ваша квартира стоит меньше тех денег, которые вы заплатили за ее покупку. Тогда ваша инвестиция покажет отрицательную доходность в процентах и катастрофическую потерю в живых деньгах. Поверьте, это очень больно.

Хорошая новость заключается в том, что если вы приобретаете недвижимость надолго (10 и более лет), то вы можете игнорировать периоды низких цен, просто время от времени ваш чек будет становиться меньше, чем в прошлом месяце.

У вас может возникнуть вопрос: если молодой человек купил квартиру для себя и проживает в ней сам, то откуда  он получает доход? Мы считаем, что молодой человек получает т.н. «фантомный доход» — плату за аренду жилья, которую он как квартиросъемщик платит себе как собственнику квартиры. Этот доход сложно распознать, так как фактической передачи денег не происходит из-за того, что обе стороны сделки представляет один и тот же человек.

Теперь рассмотрим другой сценарий. Наш молодой человек сформировал на имеющиеся у него деньги инвестиционный портфель и предполагает выжимать с него в среднем 20% годовых. Он считает, что такой план позволит ему ежемесячно получать чек на 665$, оплачивать аренду той же квартиры, а разницу класть себе в карман, а еще лучше добавлять к основному капиталу.

При ближайшем рассмотрении, внимательному читателю станет видно, что данный сценарий основывается на ряде допущений: а) молодой человек сможет сформировать инвестиционный портфель; б) среднегодовая доходность портфеля составит не менее 20% годовых; в) ежемесячный реальный доход (в виде конкретной суммы денег) всегда будет превышать стоимость квартиры.

Первое. Инвестиционный портфель. Чтобы молодой человек смог сформировать инвестиционный портфель, ему необходимо за относительно короткое время выбрать инвестиционную стратегию, определить принцип распределение активов, вложить деньги согласно выбранного плана, определить контрольные точки для ребалансировки портфеля. Выглядит немного сложно для новичка.

Второе. Средняя доходность. Как мы видели выше, максимальная доходность готовых инвестиций на территории РБ составляет 10% годовых. Чтобы получить больше, молодому человеку придется плыть за буйки и самостоятельно определять места для размещения капитала. В итоге появляется риск неполного инвестировани, когда значительная часть капитала работает с доходностью, близкой к нулю. Вторая крайность — риск неправильного выбора инвестиционных инструментов, что может привести к потере инвестированного капитала.

Третье. Живые деньги. Средний доход — как средняя температура по больнице — не характеризует реального положения дел. Ваши облигации могут приносить доход раз в квартал. Ваши акции — раз в год. Если у вас есть займы — не стоит ждать, что выплата состоится в четко оговоренный день. Таким образом, даже самые хорошие инвестиции редко дают ровный поток наличности. С этим можно бороться — создавать восполняемые резервы наличных, но деньги, которые не участвуют в обороте требуют свою цену — они съедают часть доходности, которую они могли бы приносить, если бы не выполняли текущую функцию.

Таким образом, мы видим, что и второй сценарий требует выполнения многих условий. Выходит, идеального решения не существует?

И да, и нет. Все дело в том, что данная ситуация не может иметь одно универсальное решение, которое подошло бы любому молодому человеку, о предпочтениях которого можно только догадываться. Но все становится на свои места, если мы поймем, с кем мы имеем дело. Если молодой человек консерватор, то приобретение жилья может стать неплохой консервативной инвестицией на длинном горизонте. Если же он готов уделять время для выбора инвестиционных инструментов, чтобы получить большую доходность с инвестированного капитала, то для него капитал слишком ценен, чтобы обменивать его на низкодоходную недвижимость. Есть и третий вариант — если ваши инвестиции предполагают и консервативные долгосрочные инвестиции, и краткосрочные сделки высокой доходности, вы можете приобрести жилье на капитал долгосрочных инвестиций, сохранив при этом оборотный капитал.

Именно этим, третьим, путем пошел я, когда в октябре 2014 г. на 1/2 своего капитала купил комнату в 3-комнатной квартире. Конечно, тогда все выглядело иначе, чем кажется сейчас — для покупки задействовались все активы, из которых можно было извлечь деньги, но эта тактика позволила мне приобрести жилье и сохранить 1/2 своего капитала. Впоследствии соотношение недвижимости и прочих активов в портфеле стало уже равным 1:2. Сегодня комната стала консервативным вложением с доходностью 7,9% годовых, а оставшиеся 2/3 активов приносят мне дополнительно 465$ прибыли в месяц.

Таким образом, приобретение собственного жилья должно рассматриваться в контексте предпочтений и возможностей конкретного человека. Если лучшие инвестиционные возможности ему недоступны, то приобретение собственного жилья может оказаться наилучшим решением для размещения капитала. Если же вы готовы уделить достаточно времени вопросам инвестиций и размещения капитала, вы сможете найти лучшее ему применение. Сторонники золотой середины могут предпочесть комбинацию двух вышеуказанных подходов.

Поделиться

Опубликовать в Одноклассники
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в Яндекс

4 комментария: Свое жилье или капитал?

  • Uladzimir говорит:

    Если не инвестировать в недвижимость, уровень риска потерь в капитале существенно повышается — не нахожу инструментов, которые обладали бы более низким уровнем риска потери капитала.. (может Вы знаете?). С абзацем 3 категорически СОГЛАСЕН, но по другим активам может быть еще драматичнее, особенно в средне-, долгосрочный периоды. С точки зрения ликвидности, да, не самый лучший вариант, но иметь в портфеле объект недвижимости, по-возможности, считаю необходимым (поступил бы также). Другое дело, когда покупают по несколько квартир, домов и т.п., вкладывая все в объекты недвижимости, что, по -моему, уже является инвестициями в бизнес (ведь всем этим хозяйством надо управлять, содержать и т.д.). Проблема ликвидности, «заморозки» средств, должна решаться финансированием под залог, закладную)) (тема развития рынка финансовых (банковских) услуг). Так, что недвижимость должна быть в портфеле — это наиболее неуязвимая для рыночных стихий его часть, инвестиция на «черный» день.

    • Dmitry говорит:

      Вы верно уловили суть. Я тоже считаю, что недвижимость — хороший вариант для размещения долгосрочной части инвестиционного портфеля. Еще очень важный нюанс — такой актив можно передать по наследству. Активы, которые обладают этим свойством, можно пересчитать по пальцам.

  • Иван говорит:

    Мне казалось, что единственное жилье в принципе не является обьектом инвестиций. Например, в книге Дж. Гитман Основы инвестирования об этом напрямую пишет (на это вузовская книга, конечно).

    Но что за фантомный доход такой. Есть альтернативные издержки для собственной квартиры в которой постоянно проживаешь:
    а) Расходы на аренду аналогичного жилья (в плюс)
    б) Потенциальные доходы от сдачи аренды данного жилья (в минус)

    Но это упущенная доходность типа, а по-факту она равна нулю, т.к. денежного потока увеличенного нет и не на что оценивать эту доходность. Упущенная доходность важный для экономиста показатель, но для инвестора — это скорее лишний напряг и головная боль от дополнительных переживаний

    • Dmitry говорит:

      Большинство авторов согласятся с вами, но я рассуждал следующим образом — ранее я платил N за съемное жилье, и если бы сдавал приобретенное жилье третьему лицу, то имел бы доход M. А если я живу сам, то получается, что мой ежемесячный расход (как квартиросъемщика) куда-то исчезает, как и исчезает мой доход как собственника жилья, хотя на самом деле, если разобраться, то я потребляю продукт, который сам произвожу. В конечном итоге, на финансовые результаты это не влияет, так как М-N = 0. Во-вторых, я смотрю на покупку жилья как на инвестицию, то есть рассчитываю его доходность, амортизирую и т.д. Конечно, со стороны это может выглядеть ненужной работой, но такие упражнения чрезвычайно полезны для развития инвестиционного мышления. Может когда-нибудь я отделю инвестиции от того имущества, которую я использую сам, но пока я считаю это как минимум полезным. Спасибо за вопрос.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Перед отправкой формы:
Облако меток
Подписка