Get Adobe Flash player

Продолжение конспекта по книге Р. Аллена «Множественные источники дохода». Данная статья будет посвящена сделкам с недвижимостью.

Алгоритм сделок с недвижимостью
В составе процесса приобретения недвижимости Р. Аллен выделяет три основных стадии: 1) поиск подходящих вариантов; 2) финансирование; 3) возделывание, т.е. управление объектом недвижимости. Основным критерием при поиске подходящих вариантов является уступчивость владельцев, их желание в кратчайшие сроки продать недвижимость, связанные с проблемами личного характера (раздел имущества, долги, переезд, нехватка денежных средств), ограниченностью по времени (занятость, дедлайн) или неумением распорядится принадлежащей им недвижимостью наилучшим образом. Автор называет 9 источников информации, к которым следует обратиться для поиска подходящих вариантов (см. рисунок)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

После первоначального отбора «сырых вариантов», вам необходимо связаться с владельцем недвижимости или его представителем для получения дополнительной информации, которую следует внести в анкету анализа сделки BargainFinder (см. рисунок), чтобы затем оценить данное предложение, используя балловую методику оценки Р. Аллена.

 Хорошим вариантом для сделки считается предложение, набравшее сумму в 12 и более баллов. Осмотрите недвижимость, набравшую необходимый вам рейтинг, чтобы воочию убедиться, что информация, которую вы получили от владельца или доверенного лица соответствует действительности. Не влюбляйтесь в осматриваемую недвижимость, помните, что вы собираетесь рано или поздно ее продать, так что смотрите на дело сугубо практически. Не бойтесь задавать вопросы: чем больше у вас будет исходных данных, тем проще вам будет подготовить обоюдовыгодное предложение. Помните, продавец должен первым озвучить конкретную сумму сделки, а затем только вы можете называть сумму своего предложения как наиболее приемлемый вариант. Называйте сумму на 10-20% ниже от той, которую вы готовы предложить продавцу, чтобы проверить продавца на готовность к уступкам.

Отобрав таким образом лучшие предложения, переходим к подготовке оферты (предложение, содержащее условия приобретения). Продавец может принять ваше предложение, отклонить или выступить со встречным предложением. Чтобы найти одну сделку, вам необходимо найти 100 «сырых» вариантов, выбрать среди них 10 вариантов, набравших наиболее высокий балл оценки, разослать предложения, выбрать 2-3 наиболее соответствующих условиям оферты и провести окончательные переговоры.

Творческое финансирование
Вторая составляющая стратегии Р. Аллена по приобретению недвижимости — приобретение недвижимости без собственных средств за счет разработки таких условий сделки, которые оставались бы выгодными для продавца, но вместе с тем позволяли бы покупателю использовать минимум собственных средств. Этому приему была посвящена первая книга-бестселлер, принесшая известность Р. Аллену — «Нулевой аванс: проверенная жизнью система операций с недвижимостью с небольшим или нулевым начальным авансом». Примечательно, что столкнувшись с критикой в адрес приема, Р. Аллен предложил самому ярому критику — газете Los Angeles Times — отправить себя в любой город США со 100$ в кармане, пообещав за 72 часа приобрести объект недвижимости. В результате в течение 57 часов Р. Аллен приобрел 7 объектов недвижимости на общую сумму 722,715$ и с первоначальных денег у него еще осталось 20$. После этого его книга стала бестселлером. В общих чертах прием Р. Аллена сводится к использованию средств других людей, использованию альтернативных методов расчета с продавцом, использованию возможностей приобретенной недвижимости. Наиболее распространенные способы описаны ниже.

Вариант №1
Предложить продавцу прокредитовать вас на часть суммы, подлежащей оплате, под залог проданного объекта недвижимости. При использовании данного варианта важно преодолеть сомнения владельца относительно вашей способности выполнить взятые на себя обязательства. Этого можно достичь за счет предоставления дополнительного залога из числа вашей собственности, заключением страховки с указанием продавца в качестве выгодоприобретателя, предложением большей суммы и большей доходности по сравнению с тем, если бы вы рассчитались с продавцом наличными, а он разместил бы эти деньги на банковском депозите.

Вариант №2
Приобрести недвижимость на правах аренды с правом выкупа. Заключите с владельцем договор, который закрепил бы за вами право приобретения недвижимости по фиксированной цене в течение определенного промежутка времени (1-3 года), договоритесь, чтобы часть арендного платежа учитывалась как оплата за приобретение.

Вариант №3
Предложить что-либо ценное в счет первоначального платежа (автомобиль, бизнес, услуги).

Вариант №4
Комплексное финансирование. Комбинируйте различные варианты, чтобы изыскать необходимую сумму первоначального платежа: используйте залоговый задаток от арендатора и арендные платежи; примите на себя финансовые обязательства продавца; возьмите небольшой потребительский кредит; продайте имущество, часть участка или вспомогательную постройку, доставшиеся вам вместе с приобретаемым объектом недвижимости, рефинансируйте ипотечный кредит, чтобы получить на руки разницу между новой и старой суммами кредита.

Вариант №5
Используйте средства других людей.  Предложите участие в сделке человеку, располагающему необходимыми вам средствами, оформите юридически принципы вашего сотрудничества и порядок распределения потенциальной прибыли.

Приобретение дефолтной недвижимости
Данная стратегия основывается на приобретении недвижимости, в отношении которой допускается дефолт, т.е. ее владелец оказывается не в состоянии производить платежи по ипотечному кредиту, и залогодержатель накладывает обременение на предмет залога, выставляя его на продажу. При осуществлении сделок по дефолтной недвижимости вы взаимодействуете с залогодателем (владельцем недвижимости) и залогодержателем, помогая первому избавиться от проблемной недвижимости и даже получить некоторую сумму наличных, а второму гарантируя возобновление выплат по ипотечному кредиту, т.к. для залогодержателя недвижимость имеет значение только как обеспечение своевременности выплат. Зачастую залогодержатель может рефинансировать прежний ипотечный кредит и выплатить вам разницу между прежним кредитом и новым для осуществления вами сделки по приобретению дефолтной недвижимости.

 «Возделывание» или управление недвижимостью
Для получения прибыли от сделок с недвижимостью используются две стратегии: перепродажа и получение арендных платежей. Если вы приобретаете недвижимость с целью перепродажи, большое значение имеет цена приобретения, т.к. прибыль как разница между ценой продажи и ценой приобретения делается не в момент продажи, а момент покупки. Низкая цена приобретения позволяет вам быть более гибким при продаже, а высокая цена заставляет вас «держать» продажную стоимость, чтобы не закрыть сделку себе в минус.

Вариант №1
Добейтесь отсрочки платежа на 30 дней, включите в договор возможность предоставления права приобретения третьему лицу, подготовьте гибкое предложение и продайте недвижимость третьему лицу.

Вариант №2
Найдите сделку с небольшой суммой начального платежа и низкой рыночной стоимостью, за затем продайте недвижимость на условиях небольшого начального платежа и оформлением на оставшуюся сумму сделки  займа с выплатой процентов в вашу пользу.

Вариант №3
Предложите продавцу взять на себя заботы по продаже недвижимости и распределите прибыль 50/50.

Как приобрести недвижимость без собственных средств в Беларуси? >>> 

Смотрите другие статьи цикла:

Введение и инвестиции на фондовом рынке >>>
Сетевой маркетинг >>>
Инфобизнес и лицензирование >>>

Статьи цикла «Книги Кийосаки»:

Богатый папа, бедный папа >>>
Квадрант денежного потока >>>
Руководство богатого папы по инвестированию >>>
Поднимите свой финансовый IQ >>>

Что еще почитать?

Визуальный инвестор (технический анализ) >>>
М. Юнус, «Создавая мир без бедности»>>>
Рекомендации от Каупервуда (по романам Т. Драйзера >>>

Поделиться

Опубликовать в Одноклассники
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в Яндекс

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Перед отправкой формы:
Облако меток
Подписка