Get Adobe Flash player

Недвижимость, наряду с акциями белорусских предприятий, играет важную роль в моей инвестиционной стратегии. Мой подход — покупать такую недвижимость, которая способна давать приемлемый (от 15% годовых) доход, и держать ее в портфеле до тех пор, пока ее рост не позволит получить существенный (>15%) прирост капитала. Для этого необходимо уметь находить недооцененные по отношению к рынку объекты недвижимости и уметь организовать правильную эксплуатацию таких объектов. Первое — купить недвижимость ниже рынка — несложно, а вот со вторым — управлением недвижимостью — дело обстоит сложнее. Да и в целом, недвижимость — это актив, в большей степени, чем любые другие, чувствительный к вопросам управления, а значит и компетентности инвестора. В связи с этим я решил «прокачать» свои знания и навыки чтением тематической литературы и закрепить полученные знания на практике, осуществив пару сделок. В этой статье я буду помечать основные мысли и концепции, которые могут быть мне полезны в дальнейшем.

1) Кен Макелрой. Полное руководство по инвестированию в недвижимость / Ken McElroy. The advanced guide to real estate investing. 2008

Основное преимущество недвижимости как класса активов заключается в ее способности генерировать денежный поток. Именно денежный поток определяет стоимость недвижимости. Чтобы определить ее, необходимо разделить значение чистой операционной прибыли на среднюю норму капитализации. Таким образом, добиваясь увеличения денежного потока, инвестор может влиять на повышение стоимости объекта недвижимости. Основная стратегия инвестирования в недвижимость — увеличить денежный поток, произвести переоценку стоимости недвижимости и рефинансировать ипотечный кредит, чтобы получить необлагаемый налогом капитал. Другая сторона медали — зависимость стоимости недвижимости от качества управления. Плохо управляемая недвижимость теряет в цене.

Второе преимущество недвижимости — эффект финансового рычага, что позволяет приобретать объекты недвижимости за 20-30% от ее цены и получать значительную доходность на вложенные средства. Банки охотно кредитуют приобретение недвижимости.

Третье преимущество недвижимости — налоговые льготы, позволяющие инвестор максимизировать свой доход. Это снижение налогооблагаемой базы за счет амортизации, отнесение на компанию понесенных затрат, налоговые льготы при реинвестировании дохода, полученного от продажи объекта недвижимости по статье 1031.

Преимущества приобретения жилых многоквартирных домов. Многоквартирные дома гораздо охотнее финансируются банками, поскольку денежный поток, генерируемый недвижимостью такого типа, лучше диверсифицирован. Когда вы приобретаете небольшие жилые дома с привлечением банковского кредита, выплаты по кредиту гарантируются вашим имуществом. Когда вы приобретаете жилой многоквартирный дом, сам объект и приносимый им доход являются гарантией вашей платежеспособности. Стратегия финансирования покупки жилого многоквартирного дома — основная сумма финансируется за счет ипотечного кредита, первоначальный взнос — за счет средств внешних инвесторов.

Кейс «Сан-Сити» (многоквартирный дом для пенсионеров не моложе 55 лет): снижение арендной платы на отдельные этажи для повышения доли сдаваемых в аренду квартир, дополнительная ценность для жильцов в виде бесплатного автобуса и услуг аниматора.

Эффект маховика: реализация одного успешного проекта дает ресурсы для реализации последующего аналогичного проекта.

Для совершения сделок с недвижимостью не обязательно нужны связи. Чаще всего связи появляются в процессе реализации сделок с недвижимостью. Залог хорошей сделки — грамотный план и качественное управление. Сделки с недвижимостью не любят спешки и нуждаются в качественной проработке деталей. Инвестор должен полагаться на факты, которые были выявлены им на основании самостоятельного изучения сделки. Нельзя принимать на веру данные, которые сообщает продавец, его представитель или брокер — их обоснование запрашиваемой цены строится на том, чтобы получить максимально возможную оценку, поэтому они могут искажать, скрывать или не сообщать все значимые факты. Особенное внимание необходимо обращать на признаки плохого управления — зачастую здесь скрываются отличные возможности по повышению денежного потока. При подготовке сделки необходимо внимательно изучить все аспекты состояния недвижимости, поскольку предыдущие владельцы часто стараются возложить обязанности по ремонту на новых владельцев, что повлечет дополнительные расходы для инвестора.

Основной фактор, который необходимо учитывать при покупке недвижимости — это состояние локального рынка. На состояние рынка влияет, как правило, три фактора — уровень безработицы, прирост населения, предложение арендного жилья. Инвестор должен стремиться найти рынки, которые находятся в низкой точке делового цикла, но имеют признаки возобновления роста. Признаком низких точек рынка является снижение арендной платы. Влияние фактора границ роста на предложение жилья («манхеттенизация»).

Изучение конкретного рынка начинается с удаленного сбора экономических и статистических данных. Затем необходимо проверить все данные на месте, для этого надо выехать на место, понаблюдать за активностью, встретиться с местными специалистами, которые могут подтвердить, уточнить или опровергнуть полученные сведения. Собрав всю необходимую информацию и взглянув на рынок собственными глазами, необходимо обобщить полученную информацию и посоветоваться с партнерами по бизнесу — они могут снабдить вас дополнительными сведениями или обратить внимание на вещи, которые ускользнули от вашего внимания. Никогда не забывайте, что инвестиции в недвижимость строятся на фактах, а не на эмоциях.

При изучении конкретного объекта необходимо проверить доходы от недвижимости, расходы на её содержание, определить операционную прибыль, рассчитать норму капитализации для данного объекта недвижимости и сравнить его со средним по рынку значением. После этого рассчитать платежи по кредиту и определить размер чистой прибыли, которую будет получать инвестор. После того, как анализ готов, можно сделать предложение о намерении приобретения. В данном письме излагаются основные условия сделки в свободной форме. Такое письмо не является юридическим договором и не влечет каких бы то нибыло обязательств со стороны продавца и покупателя, а всего лишь открывает переговорный процесс. Только после того, как стороны определились с основными условиями предстоящей сделки, составляется предварительный договор купли-продажи, в котором стороны утверждают цену приобретения объекта недвижимости, размер задатка и срок его внесения, крайнюю дату заключения сделки, порядок распределения затрат, связанных с заключением сделки, и эксплуатационных расходов в период заключения сделки. Также в договор включаются способы и порядок финансирования, сроки регистрации сделки и уведомления контролирующих органов, определение форс-мажорных обстоятельств, порядок предоставления покупателю документов, необходимых для проверки финансового и физического состояния объекта недвижимости. Процесс подготовки такого договора лучше доверить опытному юристу. Особенное внимание необходимо уделить условиям, при которым стороны вправе пересмотреть цену сделки или отказаться от её совершения без потери залога. Таким образом, после заключения предварительного договора покупателю необходимо произвести проверку финансового и физического состояния объекта недвижимости и выяснить, существуют ли расхождения, способные повлечь уменьшение доходов или возникновение дополнительных расходов у покупателя. В книге подробно описаны все аспекты такой проверки, указаны документы, необходимые для её проведения, даны практические указания (с. 160-177). Вторая задача которую необходимо решить за время подготовительного периода - привлечь финансирование: ипотечный кредит со стороны банка и первоначальный взнос за счет средств инвесторов. Для привлечения инвесторов подготавливается информационное предложение, которое содержит общую информацию о предстоящей сделке, описание требований к инвесторам (наличие достаточной суммы денег), описание юридического лица — собственника недвижимости, краткое описание самого объекта недвижимости, согласованная с продавцом стоимость приобретения, описание произведенных мероприятий подготовительного периода, информация, касающаяся кредита, прогнозы относительно ожидаемого денежного потока и принципы его распределения, фотографии объекта недвижимости,  а также аналитическая информация по рынку недвижимости, на котором будет производиться покупка. Каждый инвестор, изъявивший желание ознакомиться с предложением,  прежде чем его получить, подписывает договор о конфиденциальности. В подписном листе инвестор указывает сумму, которую он готов вложить в сделку. Необходимо удостовериться, что это не единственные деньги, которыми располагает потенциальный инвестор, и заключение сделки не ставит его в положение, которое может спровоцировать его неплатежеспособность.

Учитывая, что приобретение недвижимости и управление ей — непростая задача, инвестору в недвижимость требуется профессиональная команда: управляющий недвижимостью, юрист, бухгалтер, ипотечный брокер, риелтор,страховой агент, подрядчик, оценщик, архитектор, инженер, консультант по экологии, налоговый консультант.

2) Кен Макелрой. Управление  недвижимостью / Ken McElroy. The АВС’s of Property Management (What you need to know to maximize your money now) 2008

Особенность недвижимости как класса активов заключается в ее чувствительности к качеству управления. От того, как владелец управляет объектом недвижимости, зависит получаемый им доход, расходы на ремонт и обслуживание, физическое состояние и, как итог, рыночная стоимость. Одна из дилемм, которая возникает перед каждым владельцем недвижимости — управлять своей собственностью самому и принять или нанять для этой цели управляющего. В первом случае собственник недвижимости считает, что он лучше, чем кто либо, позаботится от своей собственности и при том сэкономит на услугах управляющего. Во втором — собственник считает, что профессиональный управляющий лучше позаботится о его собственности и обеспечит владельцу возможность получать доход без необходимости операционного управления. Автор не дает прямого ответа на этот вопрос, но рекомендует нанимать управляющего для организации управления удаленными объектами недвижимости или в случае, когда собственник изначально понимает, что не может или не хочет самостоятельно заниматься операционным управлением. Для того, чтобы принять взвешенное решение о том, каким образом осуществлять управление, владельцу недвижимости необходимо в полной мере представлять себе спектр обязанностей управляющего.

В обязанности управляющего входят управление оборотом арендных площадей (подготовка помещений к сдаче, поиск арендаторов, передача помещения после заключения договора и его приемка после расторжения), взаимоотношения с арендаторами, организация технического обслуживания помещений, включая устранение неполадок, косметический ремонт и капитальные работы. Управляющий должен знать законодательство в сфере недвижимости, осуществлять ведение документации, обеспечить ведение финансовой отчетности.

Главная задача управляющего — максимизировать доход, получаемый от объекта недвижимости, поэтому финансовый отчет является главным документом, который владелец должен требовать от управляющего и по которому оценивать качество его работы. Автор предлагает оригинальную структуру финансового отчета, который позволяет учитывать не только фактически полученный доход, но и тот доход, который был недополучен по разным причинам. Рассмотрим эту структуру подробнее.

В статье «Потенциальный валовый доход от аренды» отражается доход, который получал бы объект недвижимости, если бы все арендные площади сдавались по рыночным ставкам. В ст. «Прибыль / убыток от договоров аренды» отражается сумма, которую получает или теряет объект недвижимости из-за разницы между рыночными и текущими ставками, зафиксированными в действующих договорах аренды. В ст. «Скидки и компенсации» отражается сумма, которую недополучает объект недвижимости из-за предоставленных скидок (в США для привлечения арендаторов существует практика предоставления скидок на аренду в маркетинговых или стимулирующих целях). В ст. «Прочие убытки» отражаются просроченные долги арендаторов, в ст. «Убытки от недоиспользования» — доходы, недополученные от простоя помещений. Как мы видим дальше, ст. «Действительный валовый доход» рассчитывается как разница между потенциальным доходом и недополученными платежами и отражает валовый доход, который в действительности формирует недвижимость. В ст. «Прочие доходы» отражаются доходы, полученные управляющим от предоставления арендаторам иных услуг: прачечных, транспорта, кабельного телевидения, компенсации коммунальных платежей. И наконец ст. «Общий доход» отражает общую сумму дохода, в которую включается и действительный валовый доход, и прочие доходы. Что касается структуры расходов, она представлена ст. «Гонорар управляющего», «Заработная плата персонала», «Административные расходы», «Расходы на рекламу», «Налоги и страхование», «Коммунальные платежи», «Ремонт и техническое обслуживание», каждая из которых включает соответствующие расходы. Разница между общими доходами и общими операционными расходами формирует «Чистый операционный доход», а после выплат по ст. «Капитальные затраты» и «Обслуживание долга» мы получаем ст. «Денежный поток». Обратите внимание, что значение по каждой статье сопоставляется с значением за предыдущий год в абсолютном и относительном значении, чтобы можно было оценить результат проявления общерыночных тенденций и усилий управляющего.

Главное преимущество привлечения управляющего по сравнению со самостоятельным управлением своей собственностью заключается в том, что у профессионального управляющего, как правило, хорошо налажен процесс управления, в следствие чего он не допускает дилетантских ошибок владельцев управляющих. Одна из глав книги посвящена описанию стандартных вопросов, которые возникают перед собственником, решившим самостоятельно управлять объектом недвижимости. Самый главный вывод, который можно извлечь из этой главы — приняв решение управлять недвижимостью самостоятельно из-за желания сэкономить на оплате услуг управляющего, собственник не учитывает стоимость собственного времени и ущерб, который он получает из-за совершаемых ошибок.

Чтобы правильно выбрать компанию для управления объектом недвижимости, прежде всего надо понять, что не все компании, занимающиеся управлением недвижимостью, одинаковы. Некоторые из них будут специализироваться на коммерческой недвижимости, другие — на жилой, одни будут иметь большой опыт работы с большими объектами, вторые — специализироваться на малых, одни будут иметь опыт специфических работ, у вторых он будет отсутствовать, одни будут находится недалеко от вашего объекта, вторые — управлять им удаленно. Таким образом, необходимо выбирать компанию, специфика деятельности которой максимально соответствует профилю вашего объекта. Общие рекомендации, которые дает автор для выбора управляющей компании — членство в профильных ассоциациях, что позволяет им постоянно совершенствовать свой опыт и знания в сфере управления недвижимостью, опытный персонал, который давно работает в данной компании, наличие регламентированных правил и процедур (система, а не опыт отдельных специалистов).

При выборе профессионального управляющего (после определения специфики и потребностей объекта недвижимости) автор рекомендует следовать такому же алгоритму, который он предлагает использовать при поиске объектов недвижимости. Вначале необходимо поискать необходимую информацию в интернете — узнать, какие компании действуют в интересующем вас регионе, установить, какими объектами они управляют, поискать, нет ли негативных упоминаний о них в интернете. После того, как вы получили достаточно полное представление об основных участниках рынка, необходимо определить перечень компаний, которые представляют первоочередной интерес — с ними вам будет необходимо встретиться в первую очередь. Встречи лучше назначать в офисе компании — чистота и порядок в офисе позволит вам косвенно оценить, с должным ли прилежанием компания управляет своим имуществом. Попросите показать вам процедуры и регламенты, которым руководствуются сотрудники компании, изучите образцы отчетов, которые получают их клиенты, проконсультируйтесь с их специалистами по вопросам различного профиля, чтобы оценить компетентность и актуальность их знаний. Также необходимо посетить объекты, которыми управляет компания, чтобы оценить общее состояние объекта, порядок, наличие и доступность обслуживающего персонала, удовлетворенность арендаторов. Помните, что от тщательности, проявленной вами при выборе управляющей компании, зависит насколько качественным будет управление вашей собственностью. После того,  как вы сформировали личное мнение о кандидатах на роль УК, автор рекомендует дополнительно посоветоваться с несколькими экспертами, которые могут указать на возможные упущения, подтвердить или дополнить полученные на предыдущем этапе выводы. А перед тем, как подписывать договор, обязательно следует проконсультироваться по его тексту со своим юристом, особенно в части оплаты, услуг управляющего, управления денежным потоком, системой предоставляемых отчетов, обязанностей сторон, условий продления и расторжения. Никогда не подписывайте договора с фиксированной суммой оплаты. Лучшая система вознаграждения услуг управляющего — определенный процент от суммы денежного потока, тогда управляющий заинтересован в его увеличении. В договоре должно быть четко указано, когда будет собираться арендная плата, когда она должна поступить на счет и на какой именно. Договор должен однозначно оговаривать, что вы как владелец будете осуществлять финансовый контроль над объектом и принимать решения по поводу того, как будут расходоваться поступающие на счет средства. В договоре управления должны быть четко оговорены обязанности компании и указана ее ответственность за их несоблюдение. Необходимо избегать заключения договора на несколько лет, также как введения ответственности за его досрочное расторжение со стороны владельца — у вас должны быть развязаны руки на случай несоблюдения управляющей компанией условий договора. Также необходимо быть осторожным с автоматической пролонгацией договора — по истечении годичного срока, у вас должно быть достаточно времени, чтобы оценить работу управляющей компании и принять решение о продолжении сотрудничества с ней.

Вне зависимости от того, какое решение вы приняли — осуществлять управление самостоятельно или прибегнуть к услугам профессионального управляющего, необходимо понимать, что в любом случае ответственность за состояние объекта, его функционирование и получаемый денежный поток лежит на владельце недвижимости. Одно из преимуществ передачи управления заключается в том, что вам не нужно беспокоиться о деталях, но важные аспекты управления — общее состояние, финансовая отчетность, эффективность расходования денежных средств владелец должен контролировать сам.

См. также 
Эндрю Мак-Лин и Гари В. Элдред. Инвестирование в недвижимость. Введение.

Поделиться

Опубликовать в Одноклассники
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в Яндекс

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Перед отправкой формы:
Облако меток
Подписка