Get Adobe Flash player

Продолжение. В первой части — конспекты книг К. Макелроя «Полное руководство по инвестированию в недвижимость» и «Управление  недвижимостью»

Эндрю Мак-Лин и Гари В. Элдред. Инвестирование в недвижимость. 5 изд.  / Andrew J. McLean and Gary W. Eldred, PhD. Investing in real estate. 5 ed. 

Преимущества инвестиций в недвижимость

По мнению авторов, инвестиции в недвижимость, несмотря на все предубеждения, порождаемые средствами массовой информации и мнением различных экспертов, остаются наиболее выгодным (с точки зрения соотношения доход / риск) средством размещения капитала. Среди основных аргументов, которые используют противники инвестиций в недвижимость — более высокая историческая доходность рынка акций (в качестве ориентира использовался индекс S&P500). Однако как показывает автор дальше, основным компонентом доходности является рост рыночной цены, дивидендная доходность остается небольшой (1-2%). Инвестору, который доверил свои средства рынку акций, следует иметь в виду, что в будущем могут случаться ситуации, когда цены на приобретенные им бумаги могут подвергаться значительной корректировке. Конечно, рынок недвижимости также испытывает периоды подъема и спада, но основным компонентом доходности инвестора в недвижимость является эксплуатационный доход от аренды (6-10%). Облигации также не выдерживают сравнения с недвижимостью из-за высокой подверженности инфляции, которая снижает и без того невысокую номинальную доходность инвестиций (4-6%). Для недвижимости инфляция не страшна, так как её воздействие компенсируется соответствующим ростом цены и арендной платы.

Еще один аргумент критиков инвестиций в недвижимость — разного рода заботы, которые возникают у владельца недвижимости и сопровождают весь процесс сдачи ее в аренду. Недвижимость действительно требовательна к качественному обслуживанию, однако критики упускают из виду, что эта особенность имеет и обратный эффект — различные аспекты управления недвижимостью позволяют инвестору в конечном итоге увеличивать получаемый им доход и влиять на стоимость принадлежащей ему недвижимости.

Что касается распространенного мнения о переоцененности рынка недвижимости, автор предлагает обратить внимание на среднерыночное значение ставки капитализации (отношение получаемой операционной прибыли к стоимости объекта недвижимости): до тех пор, пока это значение превышает ожидаемую доходность иных способов размещения капитала, приобретение недвижимости будет оставаться выгодным вложением для инвестора.

Финансирование

В главе, посвященной теме финансирования, автор призывает инвесторов быть осторожным с применением ставших популярными в последнее время схем творческого финансирования сделок, направленных на уменьшение первоначального платежа вплоть до нуля. По мнению автора, чрезмерная увлеченность аспектом покупки без собственных средств может а)  повлечь за собой заключение потенциально убыточных сделок (необходимость ремонта, отрицательный денежный поток, правовые проблемы); б) приведет к заключению сделки на менее выгодных условиях (более высокая цена, отложенный переход права собственности к покупателю до полного расчета и т.д.); в) привести к потере выгодных сделок, которые не были заключены из-за склонности продавца к классической схеме финансирования сделки. Поэтому финансирование — аспект второго порядка, который прорабатывается после того, как основные аспекты сделки — запрашиваемая цена, общее физическое состояние, денежный поток оказываются приемлемыми для инвестора.

В качестве альтернативного варианта схемы финансирования, подходящей для начинающего инвестора, автор предлагает рассмотреть ипотечный кредит с высоким процентом (80-90%) участия банка. Такие кредиты могут выдаваться под приобретение жилой недвижимости, которую кредитополучатель планирует использовать для собственного проживания. Таким образом инвестор может заявить о своем намерении приобрести такую недвижимость, получить выгодные условия кредитования, выполнить условия банка о минимальном сроке проживания, после чего сдать приобретенную недвижимость в аренду.

Нужно заметить, что автор не исключает использование способов покупки недвижимости без собственных средств, если прочие аспекты сделки — запрашиваемая цена, общее физическое состояние, денежный поток — приемлимы для инвестора. В целом, для финансирования сделки начинающему инвестору могут быть доступны следующие способы:

(1) поиск либерального кредитора, который предоставит финансирование на более выгодных, чем в банке условиях;

(2) использование вторых ипотек (закладных) для получения кредита под залог выкупленной части приобретаемого объекта недвижимости;

(3) получение ипотечного кредита под залог другой собственности;

(4) продажи другого объекта недвижимости или иной собственности;

(5) использование «ипотек покрытия», которые позволяют покупателю получить ипотечный кредит с высокой долей участия кредитора, а продавцу — получить прибыль за счет разницы между платежами от ипотеки покупателю и своей ипотеки перед банком (см. рис.);

(6) личный (потребительский) кредит; (7) рассрочка платежа;

(8) обновление недвижимости и ее рефинансирование для извлечения части капитала;

(9) привлечение партнеров для финансирования сделки;

(10) обмен услугами или продуктами;

(11) отсрочка или уменьшение комиссионных, уплачиваемых при заключении сделки;

(12) продажа части недвижимости;

(13) досрочно выплаченные арендные платежи и депозиты арендаторов;

(14) расписки и письменные обязательства; (15) аренда с использованием опционов

Оценка стоимости недвижимости

Отдельная глава книги посвящена вопросам оценки стоимости недвижимости. Существует мнение, что цена приобретения недвижимости не является критическим фактором, поскольку инфляция и рост цен в долгосрочной перспективе сглаживает возможную переплату при покупке. Однако, как далее показывает автор, умение определить справедливую стоимость недвижимости означает способность инвестора выявлять сделки с ценой ниже рынка, что позволяет инвестору получать более высокую доходность на инвестированный капитал («деньги нужно зарабатывать при покупке недвижимости, а не только при ее продаже»).

Основная концепция оценки заключается в том, что в отношении недвижимости, как и ценных бумаг (вспомним value investment) существует три различных аспекта, которые близки по смыслу, но имеют разное функциональное назначение, а нередко разные количественные значения — рыночная цена, оценочная стоимость и продажная цена. Рыночная цена отражает справедливую стоимость недвижимости, когда стороны сделки достаточно информированы о состоянии рынка, не действуют под принуждением или влиянием обстоятельств, отсутствуют чрезвычайно благоприятные или неблагоприятные условия финансирования сделки и ни одна из сторон не предлагает необычайно больших уступок второй стороне. Во всех иных случаях, продажная цена будет отличаться от рыночной в большую или меньшую сторону. Оценочная стоимость — это стоимость недвижимости, которая определяется посреднической стороной сделки (банком или страховой компанией) для реализации различных процедур (выделение ипотечного кредита или страхование объекта недвижимости).

Существует три основных подхода оценки стоимости недвижимости:

1) Расчет затрат. При применении данного метода рассчитывают, во сколько обошлось бы строительство интересующей нас недвижимости, затем вычитают списания на амортизацию и добавляют произведенные капитальные вложения. Стоимость замены, как правило, устанавливает верхний предел цены, которую вы могли бы заплатить за уже существующий объект недвижимости. Если вы можете заплатить расчетную стоимость за возведение нового объекта, то зачем вам платить больше за старую недвижимость? Однако необходимо учитывать, что применение метода в отношении изолированных помещений будет отличаться от метода оценки возведения здания, поскольку в первом случае стоимость замены будет рассчитываться как стоимость долевого строительства, а во втором — стоимость самостоятельного возведения здания.

2)  Использование данных о сопоставимых продажах. Чтобы воспользоваться данным подходом, сравнивают интересующую нас недвижимость с другой, подобной ей недвижимостью, которая была недавно продана (эталонная недвижимость). Затем необходимо скорректировать соответствующую цену в ту или другую сторону с учетом конкретных достоинств или недостатков интересующей нас недвижимости. Данный метод позволяет получить наиболее вероятную рыночную цену в отношении недвижимости, которая является типовой для рынка (жилая недвижимость), что дает достаточное количество данных продаж для произведения расчетов.

3) Использование данных о возможном доходе. Чтобы применить такой подход, инвестор пытается оценить потенциальную величину дохода от интересующей его недвижимости (в результате сдачи ее в наем), а затем преобразует этот доход в величину капитальной стоимости этой недвижимости, разделив полученное значение дохода на среднюю ставку капитализации, применимую к местному рынку. Необходимо также учитывать, что инвесторы покупают не только количество (т.е. сумму) будущего дохода от сдачи недвижимости внаем, но также платят и за его качество. Поэтому в перспективных районах ставка капитализации будет ниже, а в районах с посредственной репутацией — выше. Это не означает, что сделки необходимо искать только в перспективных районах (нужно учитывать, что ставки капитализации отражают в том числе предпочтения инвесторов), но при выявлении недооцененной недвижимости в перспективных районах лучше приобретать ее.

Наилучшим решением является применение всех трех методов оценки, что позволит инвестору получить диапазон оценочной стоимости, который — если все расчеты были произведены верно — будет достаточно узким. Широкий диапазон полученных оценок, как правило, указывает на наличие ошибок при применении одного из перечисленных методов. В большинстве случаев к одному и тому же объекту недвижимости сложно применить все три метода, поэтому инвестор должен выбирать те из них, которые будут в наибольшей степени соответствовать профилю недвижимости. Залогом правильной оценки является максимально точное, скрупулезное описание объекта недвижимости и учет всех выявленных деталей при произведении расчетов. Также следует учитывать ограничения, которые характерны для процедуры оценки стоимости недвижимости. Оценщик не изучает правовой титул и исходит из того, что права собственности на соответствующую недвижимость не вызывают сомнений и могут быть переданы новому владельцу. Оценщик не оценивает правильность границ земельного участка. Оценщик дает поверхностную оценку физическому состоянию объекта недвижимости, более полное заключение по данному аспекту требует привлечения соответствующих специалистов. Оценщики нередко используют в процедуре оценки данные, предоставленные третьими лицами и не защищены от ошибок и искажений, содержащихся в предоставленной им информации.

Несмотря на важность аспекта оценки стоимости недвижимости, сама по себе рыночная стоимость недвижимости не содержит в себе всей информации, необходимой для принятия эффективных инвестиционных решений. Выяснив нынешнюю стоимость недвижимости, необходимо ответить на следующие вопросы:

1) Обеспечит ли эта недвижимость адекватные денежные потоки в будущем?

2) Можно ли рассчитывать на повышение стоимости этой недвижимости в будущем?

3) Могу ли я повлиять на увеличение стоимости этой недвижимости?

Ключевым критерием для определения эффективности инвестиций в недвижимость является формула возврата на инвестиции (return on investment, ROI), которая рассчитывается как отношение денежного потока до налогов (before-tax cash flow, BTCF) к сумме собственных вложений инвестора. В случае привлечения ипотечного кредита (а в США большинство сделок с недвижимостью совершается с привлечением ипотечного кредита) размер собственных вложений инвестора определяется суммой первоначального взноса, которую инвестор обязан внести к сумме, которую предоставляет банк. Денежный поток до налогов в свою очередь определяется как чистый доход от эксплуатации недвижимости (net operating income, NOI) минус затраты на обслуживание долга.

Метод расчета ROI, который приводит автор, вызывает некоторые вопросы. Непонятно почему в числителе используется денежный поток до налогов, если инвестор в конечном итоге получает доход за вычетом налога (если следовать сути формулы «деньги за деньги»). Конечно существуют случаи, когда амортизационные отчисления по объекту недвижимости, перекрывают доходы, получаемые по ней, из-за чего налогооблогаемая база отсутствует. В таком случае BTCF действительно может отражать чистую прибыль, которую получает инвестор. Во всех иных случаях налоги будут уменьшать прибыль инвестора. Также BTCF не учитывает капитальные отчисления, которые необходимо производить, чтобы поддерживать объект недвижимости в оптимальном состоянии. Таким образом, чтобы правильно рассчитать значение финансовой отдачи на инвестиции, необходимо из суммы BTCF вычесть налоги и отчисления в резервы капитальных затрат.

Также неверно при расчете BTCF вычитать из значения чистого дохода от эксплуатации недвижимости сумму всего платежа по кредиту. Расходы инвестора — это только проценты банка, погашение основного долга не является расходом, поскольку повышает выкупленную долю инвестора в объекте недвижимости. В остальном с автором можно согласиться.

Понимание формулы возврата на инвестиции позволяет увидеть, как инвестор может влиять на увеличение своей доходности. Это увеличение чистого дохода от эксплуатации недвижимости, привлечение более дешевого ипотечного кредита, использование финансирования со стороны продавца (OWC), уменьшение собственного вклада за счет более высокого участия банка или уступок со стороны продавца. Автор приводит достаточно примеров для иллюстрации влияния указанных выше мер на итоговое значение ROI.

Именно желание получить высокое значение ROI объясняет популярность темы приобретения недвижимости без собственных средств или использования методов творческого финансирования. Однако нестандартные условия финансирования повышают риски инвестора, когда изменение процентных ставок, необходимость ремонта могут изменить направление движения денежного потока, а нетрадиционные и чрезмерные обязательства — затруднить последующую продажу объекта недвижимости.

Читайте также
Как найти выгодные (недооцененные) сделки? Управление недвижимостью >>>

Поделиться

Опубликовать в Одноклассники
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в Яндекс

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Перед отправкой формы:
Облако меток
Подписка