Get Adobe Flash player

Продолжение. О преимуществах инвестиций в недвижимость, финансировании и вопросах оценки недвижимости читайте во второй части.

Эндрю Мак-Лин и Гари В. Элдред. Инвестирование в недвижимость. 5 изд.  / Andrew J. McLean and Gary W. Eldred, PhD. Investing in real estate. 5 ed.  Главы 5-15. Поиск выгодных сделок. Управление недвижимостью.

Как искать недооцененную недвижимость?

Ранее мы уже говорили о том, что недвижимость является единственным активом, который даже в условиях эффективного и развитого рынка может продаваться по цене, отличающейся по средних по рынку значений. Тогда же мы сформулировали основные условия, соблюдение которых определяет, будет ли цена соответствовать принятым на рынке значениям или будет отличаться от них:

a) Стороны сделки должны быть достаточно информированы о состоянии рынка;

b) Не действовать под принуждением или влиянием обстоятельств;

c) Отсутствуют чрезвычайно благоприятные или неблагоприятные условия финансирования сделки;

d) Ни одна из сторон не предлагает необычайно больших уступок второй стороне.

Соответственно, нарушение одного из этих условий может создавать обстоятельства, вынуждающую одну из сторон (в нашем случае продавца) продавать принадлежащую ему недвижимость на более выгодных для покупателя условиях  - по цене ниже рыночной или с благоприятными условиями финансирования. Это могут быть отрицательные или положительные личные обстоятельства (финансовые затруднения, наследство, переезд); нежелание заниматься управлением, обслуживанием, ремонтом; сжатые временные сроки; неосведомленность продавца. Некоторые инвесторы считают использование таких обстоятельств неэтичным, однако в большинстве случаев заключение такой сделки является для продавца положительным событием, означающим разрешение личных затруднений.

Автор предлагает следующие методы поиска недооцененной недвижимости: социальные контакты, объявления в СМИ, холодные звонки владельцам недвижимости, наводки риэлторов, поиск в интернете, поиск на месте. Наиболее результативными являются методы, которыми можно выявить недвижимость до того, как она появится на рынке — под рынком здесь мы понимаем размещение информации о продаже широкому кругу лиц, в силу чего получить эксклюзивные условия сделки будет сложнее. При работе с объявлениями важно не только осуществлять мониторинг объявлений, но и размещать объявления самому. Также важно в начале поиска определить критерии интересующей недвижимости, что позволит сосредоточить поиск на определенном сегменте недвижимости или районе. Если на рынке нет выгодных предложений, попробовать найти другой рынок (другие регионы, другие сегменты). Не стоит забывать, что часто низкая цена компенсирует недостатки недвижимости. Выгодная сделка — это хорошие условия, хорошее финансовое состояние по низкой цене. Невнимательность покупателя к прочим аспектам сделки может привести к тому, что выгодная сделка принесет неожиданные сюрпризы в виде дополнительных расходов или дополнительных хлопот, и уже не быть такой выгодной, как это казалось в начале. Поиск недооцененной недвижимости — тяжелый труд. Чтобы найти продавцов, готовых продать недвижимость со значительной скидкой, покупателю нужно проделать работу сродни той, которой занимаются золотоискатели — чтобы получить килограмм золота, необходимо перемыть тонны золотоносного песка. Хорошая новость заключается в том, что одной выгодной сделки достаточно, чтобы окупить свои производственные издержки и получить достойную прибыль.

Приобретение недвижимости проблемных должников

Один из способов приобретения недооцененной недвижимости — поиск недвижимости, которой грозит принудительная продажа из-за нарушения обязательств по ипотеке. В зависимости от стадии взыскания, авторы выделяют три способа участия в приобретении недвижимости такого рода:

a) покупка недвижимости напрямую у текущего владельца (for sale by owner, FSBO) до наложения ареста и ее выставления на торги,

b) участие в публичном аукционе после того как недвижимость была арестована и подвергнута процедуре публичной продаже,

c) покупка недвижимости после перехода права собственности кредиторам (real estate owned, REO).

Первый способ является наиболее предпочтительным, поскольку у инвестора есть шанс приобрести недвижимость еще до того, как предложение о ее продаже будет адресовано широкому кругу желающих. Собственность еще принадлежит продавцу, но его бедственное финансовое положение уже является фактором, влияющем на его уступчивость. Таким образом, в данном случае заключение сделки зависит от того, убедите ли вы текущего владельца недвижимости в преимуществах такой продажи и достаточно ли быстро вы это сделаете, поскольку такой способ возможен до наложения ареста на имущество для последующего его выставления на торги. Кроме этого, существует еще ряд условий, которые должны быть соблюдены, чтобы сделка могла состояться, а ее результат удовлетворил инвестора покупателя.

a) Размер долга владельца недвижимости не должен превышать рыночную цену и оставлять возможность получения дохода, который как минимум компенсировал бы затраченные усилия и использованные средства. Несмотря на то, что некоторые долги можно уменьшить путем проведения переговоров, не стоит переоценивать свои возможности по снижению общего объема задолженности. Все, о чем вам удастся договориться должно стать вашей прибылью, а не способом вернуть вложенное, чтобы не остаться в убытке;

b) Условия ипотеки не должны исключать возможности смены обязанного лица, а инвестор как новое обязанное лицо должен удовлетворять требованиям кредитора. Если данное условие нарушается или текущие условия кредита являются менее выгодными по сравнению с иными возможными предложениями, потенциальному инвестору  необходимо рефинансировать текущую ипотеку, то есть получить новый кредит для погашения старого;

c) Заявленный размер задолженности и физическое состояние объекта недвижимости должны соответствовать реальным фактам, иные претензии кредиторов должны быть исключены, а затраты на ремонт и реконструкцию — рассчитаны с необходимым запасом прочности (форма для оценки — с. 168-169);

d) Правовой статус недвижимости должен быть четко определен, а проблемы, которые в будущем могут повлечь за собой непредвиденные расходы, отсутствовать;

e) Нужно быть уверенным, что должник не инициирует процедуру добровольного банкротства, которая одновременно с защитой от претензий кредиторов повлечет за собой ограничения на операции с имуществом должника.

Второй вариант подразумевает, что недвижимость выставляется на публичные торги (аукцион) и инвестор участвует в торгах как один из кандидатов на ее покупку. Продажа недвижимости на торгах часто осуществляется по минимальным ценам, но при этом имеет ряд ограничений: ограниченный объем информации, отсутствие гарантии на право собственности, не исключено наличие иных лиц, проживающих в данном объекте или имеющих претензии в отношении него, невозможно произвести проверку физического состояния объекта недвижимости, строгие условия оплаты, ограниченное время на принятие решения. Необходимо заметить, что ограничения, описываемые автором, характерны для США, в иных странах порядок и условия принудительной продажи могут отличаться. Например, в РБ принудительная продажа (аукцион) наоборот очищает объект недвижимости от разного рода претензий, титул собственности подлежит проверке, а если в отношении его допущены нарушения, они устраняются или указываются в описании объекта недвижимости. Поэтому использование такого способа покупки недвижимости подразумевает прежде всего серьезное изучение юридических и иных аспектов, которые определяют ограничения в отношении продаваемых объектов. Другие рекомендации по данному способу покупки недвижимости: получите больше информации от прежнего владельца недвижимости, заранее решите вопрос с финансированием сделки.

Третий способ — покупка недвижимости у кредитора, которому перешли права на объект недвижимости после проведения публичной продажи (аукциона). Как мы уже писали выше, такая недвижимость называется REO — real estate owned. Как правило, кредиторы не стремятся владеть такой недвижимостью, сами выставляют ее на продажу, а иногда и предлагают ипотечное финансирование. Конечно, такие продажи осуществляются по ценам выше цен публичной продажи (аукционов), но все еще ниже рыночных цен. С другой стороны, перед такой продажей кредитор, как правило, решает вопросы с подтерждением прав собственности, выселяет жильцов, если такие есть, и иногда производит ремонт. Также продавец кредитор готов предоставить больше информации, а иногда и устраивает распродажи такой недвижимости, если ее скопилось слишком много. Таким образом, приобретениe REO снижает риски инвестора по сравнению с покупкой недвижимости с публичных торгов. Конкретные детали продажи REO могут отличаться в зависимости от того, какая организация выставляет такую недвижимость на продажу. Учитывая, что в книге описывыаются кредитные организации США, мы не будем подробно описывать эти нюансы.

Приобретение, ремонт и продажа

Сущность данного способа приобретения заключается в том, чтобы приобрести недвижимость, нуждающуюся в ремонте или свойства которой можно улучшить, чтобы повысить ее итоговую стоимость.

Такой недвижимостью не обязательно должны быть только запущенные и обветшалые объекты недвижимости, для любой недооцененной недвижимости можно подорать варианты улучшений, которые могут повлиять на ее стоимость. Вместе с тем варианты таких улучшений всегда индивидуальны, подбираются для каждого отдельного объекта недвижимости с учетом его местонахождения, типа, категории покупателей. Для создания стоимости нужно позабыть о собственных вкусах, предпочтениях и предвзятом мнении, и заранее выяснить, за какие именно улучшения ваши будущие покупатели или жильцы будут готовы выложить деньги. Источником такой информации могут быть общение с риэлторами, дизайнерами, управляющими, посещение новостроек, популярных и востребованных домов, изучение сайтов по дизайну и тенденциям в планировке.

Когда вы приобретаете недвижимость в расчете создать стоимость путем внесения соответствующих усовершенствований, необходимо исключить как излишний энтузиазм, так и первоначальное отрицательное впечатление. Объект недвижимости не должен нравится или не нравится — задача инвестора понять, может ли он потратить некоторую сумму денег на ремонт или улучшения, чтобы вернуть вложенные средства и получить прибыль с учетом текущего состояния рынка. Авторы предлагают следующий перечень улучшений, которые могут повлиять на стоимость объекта недвижимости:

1. тщательно очистить помещение;

2. изменить цветовую гамму, переклеить обои;

3. произвести перепланировку для повышения функциональности помещений

4. добиться более приятного вида из окон;

5. обоспечить более естественное освещение;

6. снизить уровень шума.

Чистое помещение создает благоприятное впечатление чистоты и порядка. Только в чистом помещении владелец может требовать поддержания чистоты и порядка от арендаторов. Там, где грязно, неубрано, поломки устраняются несвоевременно, у жильцов складывается впечатление, что чистота не является обязательным требованием, а значит к порядку можно относится небрежно, из-за чего формируется замкнутый круг, страдает репутация недвижимости, а ее эсплуатационные характеристики  ухудшаются быстрее. Чистота и опрятность недвижимости привлекает более состоятельных арендаторов, повышает инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Перепланировка полезной площади означает сокращение размеров больших комнат за счет возведения дополнительных стен или наоборот объединения нескольких небольших комнат в одну путем сноса перегородок между ними. Иными словами, путем перепланировки вы приводите жилую площадь в соответствии с потребностями покупателей или жильцов.

Ремонт и усовершенствование недвижимости могут подразумевать проведение следующих работ: водопроводная система, электропроводка, обогревательные приборы и кондиционеры воздуха, окна, бытовая техника и электробытовые приборы, стены и потолки, двери и замки, приусадебный участок, подсобные помещения (подробно читать с. 220-223). Отдельным особняком стоят факторы, влияющие на безопасность и здоровье жильцов (используемые материалы, травмоопасные участки). Сложными работами, на которые следует соглашаться в крайнем случае, считаются ремонт крыши и фундамента. Все производимые улучшения и ремонт должны соответствовать действующим правовым нормам и законам и предполагать достаточное количество свободного времени, чтобы контролировать процесс ремонта. Не переусердствуйте — нужны лишь те улучшения, которые повысят стоимость недвижимости в соответствии с состоянием рынка или повысят ее привлекательность в сравнении с другими предложениями на рынке. Многие считают, что единственный аспект недвижимости, который невозможно улучшить — ее место расположения, но авторы описывают случаи, когда объединения владельцев приводили к изменению репутации отдельных городских районов.

Для определения насколько выгодным будет приобретение такой недвижимости и ее последующий ремонт, следует ориентироваться на соотношение «затраты / доход». Для оценки стоимости приобретения такой недвижимости авторы предлагают воспользоваться методом продажная цена минус затраты и прибыль равно цена покупки. Например, минимальная цена продажи объекта недвижимости — 200,000$, стоимость ремонта и прочих расходов — 50,000$, ожидаемая прибыль — 25,000$, таким образом цена покупки объекта недвижимости не должна превышать 125,000$. Чтобы оценить будущие затраты на ремонт, необходимо получить информацию от различных источников (подрядчики, другие владельцы, которые производили похожий ремонт) и сопоставить ее между собой.

Иные способы инвестировать в недвижимость

Помимо способов, которые мы рассматривали в предыдущих главах, существует еще несколько вариантов инвестировать в недвижимость. Это арендный опцион, аренда с обязательным выкупом, изменение характера и назначения недвижимости, главный договор аренды, передача права собственности (переуступка договора о покупке)

Арендный опцион — это своего рода контракт, который предоставляет нанимателям право (но не обязанность) выкупить оговоренный объект недвижимости за определенный срок в будущем. Такой контракт содержит следующие условия: премия опциона (может отсутствовать или присутствовать косвенно, в виде более высокой ставки аренды), цена недвижимости, по которой опцион может быть исполнен, срок истечения опциона, возможность переуступки права другому лицу, размер арендного платежа, размер и периодичность выкупных платежей. Заключение арендного опциона выгодно и для арендатора (заранее известны условия приобретения, сразу можно производить перепланировку, ремонт, улучшение помещения под себя, возможность владеть помещением до момента полной оплаты его цены), и для инвестора (более высокая ставка аренды, выкупные платежи дают дополнительный денежный поток, высокая мотивация арендатора по поддержанию порядка и своевременности внесения платежей, вероятность неисполнения опциона). 

Продвинутым вариантом использования такого механизма является сэндвич арендного опциона — когда инвестор получает арендный опцион от продавца недвижимости и сам заключает опцион с потенциальным покупателем, получая прибыль на разнице денежных потоков.

Контракт такого рода может содержать условие о обязательной покупке недвижимости, в следствие чего покупка становится не правом, от которого можно отказаться, а обязательством, неисполнение которого влечет за собой штрафные санкции. При заключении такого типа контракта инвестор должен продумать различные варианты развития событий и обезопасить себя от негативных сценариев. Если сам инвестор выступает арендатором по такому договору, необходимо включить в определение непредвиденных обстоятельств максимально широкий перечень событий, из-за которых такие штрафные санкции будут неприменимы.

Еще один способ инвестировать в недвижимость заключается в изменении характера и назначения жилья. С учетом особенностей рвнка недвижимости США, авторы выделяют два типа таких изменений — переобустройство доходного дома в кондоминиумы (жилье, принадлежащее на праве собственности разным владельцам) и переобустройство жилых помещений в нежилые. Этот перечень изменений не является исчерпывающим и может различатся для рынков недвижимости разных стран. В любом случае, изменение характера и назначения недвижимости является сложной операцией, которач требует знания местного законодательства и юридических процедур. Например там, где перевод доходных домов в кондоминиумы имеет законодательные ограничения, может использоваться схема перевода небольших домов в разряд совместной собственности нескольких нанимателей (tenants in common, TIC)

Еще один вариант получить все преимущества владельца недвижимости, не приобретая сам объект недвижимости — заключение главного договора аренды (master lease), по которому текущий собственник недвижимости передает принадлежащий ему объект недвижимости в долгосрочную аренду, наделяя арендатора самыми широкими правами, а арендатор осуществляет управление этой недвижимостью и получает разницу между доходом от ее эксплуатацией и выплат ее владельцу. По смыслу такая аренда ближе к доверительному управлению, поскольку арендатор часто выступает как представитель владельца того или иного объекта недвижимости.

И наконец переуступка права собственности / договора о покупке позволяет переуступить полученные права по договору покупки другому лицу по цене, предполагающей получение вознаграждения еще до того, как недвижимость будет приобретена. Таким вышеуказанные способы показывают, каким образом можно инвестировать в недвижимость, даже если ваши возможности по привлечению финансирования сильно ограничены.

Рекомендации по переговорам (с. 265-270)

Из трех стилей ведения переговоров, которые могут использоваться при приобретении недвижимости (конфронтационный, соглаша-тельский и компромиссный) наиболее эффектив-ным является компромиссный подход, который основывается на принципах сотрудничества и взаимных уступок сторон. Тем не менее, необходимо исходить из того, что каждая из сторон будет в первую очередь следовать своей собственной выгоде и отстаивать собственные интересы. Для облегчения процесса переговоров авторы книги дают следующие рекомендации:

1. Найдите общие интересы и продемонстрируйте доброжелательность для налаживания контакта со второй стороной. Подчеркните общую заинтересованность в предмете встречи (взаимо-выгодная сделка). Не стоит раньше времени провоцировать соперничество и сразу переходить к торгам. Такое поведение может восприниматься как агрессивность.

2. Важно не только предельно четко изложить свое предложение, но и понять позицию второй стороны. Прислушайтесь к ее возражениям и аргументам. Задавайте уточняющие вопросы, чтобы предельно точно понять, чего хочет вторая сторона. Правильная и точная постановка вопроса значит не меньше, чем знание того, какие именно вопросы следует задать собеседнику. Задавая нужные вопросы, вы можете управлять направлением разговора.

3. Приведите логические и практические доводы в пользу своей точки зрения.

4. Никогда не торопитесь отвечать отказом на предложения продавца, которые не соответствуют вашим. Демонстрируйте готовность к компромиссу, но придерживайтесь своей позиции.

5. Напомните продавцу о недостатках недвижи-мости, обратите внимание на расходы, которые придется понести вам как новому собственнику объекта недвижимости. Обращая внимание на недостатках, говорите о самом объекте, избегайте формулировок, которые бы задевали личность продавца

6. Учитывая, что многие продавцы изначально надеются на уступки со стороны покупателя, предложение должно быть сформулировано таким образом, чтобы в нем еще оставалось пространство для уступок.

7. В случае нарастания конфликта позиций, напо-минайте об общей цели переговоров.

8. Не уступайте без встречных шагов со стороны продавца. Избегайте ситуаций, в которых доминирует продавец (например, когда кандида-тов на покупку несколько), а если все-таки попали, определите предел, до которого вы готовы уступать и держитесь его. Не показывайте, что вы принимаете условия продавца без ответных уступок. Надо всячески демострировать, что точки договоренностей в процессе переговоров — это итог компромисса.

9. Контролируйте т.н. точки отсчета переговоров — опорные факты, которыми оперирует вторая сторона. Лучший способ возражения — продемон-стрировать, что опорные факты неверны или могут быть подвергнуты сомнению.

10. Уточните круг лиц, которые влияют на принятие решений. Иначе существует вероят-ность того, что потеряете время впустую, договариваясь с человеком, решения которого могут быть ограничены другим человеком, который не участвовал в переговорах.

Составление договора покупки (с. 270-289)

1. Укажите в договоре все участвующие стороны, поименно запишите всех членов семьи, кто может ограничить или повлиять на заключение сделки или получите такое согласие в виде отельного документа.

2. Определите приобретаемый вами объект недвижимости, точно указав его адрес и юридическое описание. В качестве меры предосторожности обойдите границы участка, определенные соотвествующим планом — не нарушили ли эти границы соседи, не нарушил ли эти границы сам продавец, что в будущем может повлечь за собой судебные споры и сокращение площади вашего участка. Тщательно опишите характеристики здания: площадь, используемые материалы, отношение к историческому периоду, принадлежность к определенному автору, если такие обстоятельства имеют место. В будущем, это позволит оспорить предмет договора, если вскроется, что здание не соответствует заявленным продавцом характеристикам, а также подчеркнет будущим покупателям ценность приобретаемого объекта.

3. Включите в договор перечень отделимого имущества, которое передается вам как новому собственнику в соответствии с заключенным договором, особенно, если речь идет о продаже объекта с нанимателями — в таком случае особенно важно разделить имущество, которое будет считаться собственностью покупателя, от имущества, принадлежащего нанимателям.

3. Детально опишите условия финансирования: точная покупная цена, порядок и сроки оплаты, порядок и срок передачи собственности после оплаты. Если вы принимаете на себя финансовые обязательства продавца, включая ипотечный кредит, предельно точно определите его размер и ключевые условия. Если вы используете аванс или задаток, определите в каких случаях он подлежит удержанию, а в каких возврату.

4. Проверьте качество правового титула и купите страховку от соответствующих дефектов. Включите в договор пункт о том, что существенным условием договора является чистый правовой титул, без претензий со стороны государственных органов и третьих лиц.

5. Включите в договор условие о тщательном осмотре физического состояния недвижимости с привлечением приглашенных специалистов. Если какие-либо дефекты были устранены самим продавцом, обратите внимание приемлимо ли качество соответствующего ремонта / улушения или это устранение для отвода глаз. В пункте непредвиденные обстоятельства укажите предельную сумму расходов, которую может потратить покупатель на устранение выявленных после покупки дефектов, о которых продавец не знал и не сообщил покупателю. В случае, если расходы превысят указанную сумму, сумму превышения можно будет предъявить к оплате продавцу

6. Возложите ответственность за сохранность объекта недвижимости и упомянутого в договоре имущества на период от заключения договора до передачи объекта и имущества покупателю на продавца. В случае возникновения обстоятельств, которые повлекли за собой причинение ущерба в этот период, продавец должен восттановить утраченное имущество или отдельные характеристики за свой счет в качестве не хуже существующих на момент заключения договора. Учитывая, что продавец может попытаться сэкономить на ремонте и восстановительных работах, следует указать штрафные санкции как на случай отказа продавца на проведение таких работ, так и на случай низкого качества таких работ — например, возврат суммы аванса в кратном размере.

7. Определите, кто оплачивает расходы, связанные с передачей недвижимости от продавца к покупателю. Как правило, существует общепринятая практика, когда часть таких расходов оплачивает продавец, а часть покупатель. Возложение расходов на ту или иную сторону также может использоваться при проведении переговоров по поводу продажной цены.

8. Определите дату завершения сделки и вступления во владение недвижимостью. В некоторых случах, продавец будет заинтересован в скорейшем завершении сделки, а в некоторых отложить на более поздний срок. Определение даты завершения сделки также может использоваться для проведения переговоров по определению продажной цены.

9. При наличии арендаторов необходимо указать в договоре срок действия текущих договоров аренды, действующие размеры арендной платы, порядок оплаты коммунальных платежей, порядок уборки и ухода, наличие льгот у отдельных жильцов, обязательства владельца по предоставлению в пользование нанимателей мебели и бытовой техники, наличие и размер суммы гарантийных вкладов. Также необходимо получить подтверждение от нанимателей, что вышеуказанные условия соответствуют действительности.

10. В договор могут быть включены другие условия и требования покупателя — отсутствие препятствий для перепланировки, получение финансирования по ставке, не превышающей определенный уровень, проведение профессиональной оценки или осмотра объекта недвижимости. Однако следует помнить, что наличие таких требований может повлиять на готовность второй стороны совершить сделку, поскольку для продавца идеальнными являются условия сделки, не обремененные дополнительными требованиями.

11. Включите в договор возможность переуступки прав и обязанностей по договору третьему лицу, а также право осуществлять показ объекта недвижимости заинтересованным лицам до завершения сделки. Со своей стороны продавец может ограничить такое право продавца требованием о письменном разрешении на переуступку прав или соответствии лица, которому передаются права и обязанности по договору, определенным условиям. В интересах покупателя определить наиболее мягкую форму такого ограничения.

12. Отдельного упоминания в договоре заслуживают вопросы, связанные с охраной окружающей среды. Необходимо указать, что приобретаемый объект недвижимости соответствует всем действующим законам об охране окружающей среды, а в случае обнаружения источников негативного воздействия или загрязнения, которые возникли до передачи объекта покупателю, ответственность за их устранение возлагается на продавца.

13. Пункт о невыполнении обязательств по договору должен содержать описание методов разрешения (кто определяет обоснованность претензий и степень вины — суд, посредничество или арбитраж), способов компенсации ущерба (фактически понесенные убытки или заранее определенные убытки — неустойка, штраф), способов исполнения (удержание из аванса или причитающихся платежей, взаимный зачет, платежное требование), порядок оплаты судебных расходов в случае обращения в суд.

Управление недвижимостью, повышающее ее рыночную цену

Повышение рыночной стоимости недвижимости основывается на формуле расчета нормы прибыли R за счет деления значения чистого дохода от эксплуатации недвижимости NOI на значение стоимости V. Таким образом, если в качестве известных величин выступают чистый доход и норма прибыли, то стоимость недвижимости определяется отношением чистого дохода к норме прибыли. Отсюда получаем, что для повышения стоимости недвижимости необходимо повышать чистый доход: каждый доллар чистого дохода будет повышать стоимость недвижимости на 1/R.

Поделиться

Опубликовать в Одноклассники
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в Яндекс

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Перед отправкой формы:
Облако меток
Подписка